Преамбула
Выписка из заключения департамента городского строительства Москвы:
«Новые серии жилых домов, запроектированные и прошедшие экспертизу, не соответствуют всем требованиям Правительства Москвы и жилищного законодательства под переселение граждан».
Из приведённого следует, что суть проблемы реновации оказалась не «ломать или не ломать?», а что взамен предложить переселяемым? Не оказалось жилья, годного для переселения. Возникло другое предложение — давайте реконструировать существующий фонд. Какой? Тот, что имеет комнаты не больше 20-25 м²? Можно, конечно, реконструировать его, потратить время и деньги, а через 20-30 лет снова его «реновировать». Не приспособлен созданный фонд для проживания через 20-30 лет по определению! По данным международных организаций ОЭСР и ООН-Хабитат сейчас в России лишь 5% застроенных городских территорий соответствуют рекомендациям этих организаций. Как правило, это историческая застройка.
Реновация и резервный жилищный фонд
При наличии 3,5-миллиардного жилого фонда в стране процесс выбывания жилого фонда — процесс объективный. Это означает, что необходимо иметь резервный фонд, который своевременно обеспечивает потребности в выбывающем жилье, а также сиюминутные потребности. Они тоже известны — расселение жителей после наводнений, пожаров, стихийных бедствий, взрывов газа, обеспечение жильём военнослужащих, врачей, учителей, молодых семей. Объёмы такого фонда жилья посчитать несложно и, создав его, можно гарантировать населению страны, что государство не декларирует, а действительно обеспечивает права граждан на жильё и не через 10 лет, а в ближайшие, хотя бы один-два года.
«При чём здесь реновация?» — спросите вы. Очень просто. Именно реновация обострила вопрос предоставления жилья по нормативам, которые современная проектная и строительная база не может удовлетворить. Связь между реновацией и аварийным жильём, и жильём для, например, погорельцев простая — нет современных проектов и строительных фирм, которые готовы на адекватных условиях, то есть «метр в метр» или с коэффициентом не более 1,3 по жилой площади предоставлять квартиры всем перечисленным выше нуждающимся.
Если мы хотим решить кардинально градостроительную и жилищную проблему, надо идти проверенным путём — вести модернизацию жилого фонда, вести на основе принципов создания жилого фонда, не теряющего потребительских свойств жилья в течение всего жизненного цикла дома. Проблема в том, что мы обеспечены жильём (в среднем по стране на человека приходится более 25 м²), но обеспечены неполноценным жильём, не приспособленным для элементарных задач — переселения из аварийного жилья или по той же реновации. Слишком большие подарки надо делать переезжающим в новое жильё и по площади, и по стоимости — поэтому и растягиваем реновацию на десятки лет.
Не надо больше строить многоквартирные «муравейники»
Сегодня средняя жилищная обеспеченность в России находится на уровне 25 м². Пройдёт 10-15 лет и эта обеспеченность достигнет 30-35 м², что по мировым оценкам, снимет остроту жилищной проблемы и даст возможность населению посмотреть на своё жильё. Все наши однокомнатные квартиры, а их количество в современных домах достигает до 50%, имеют межкомнатные и межквартирные стены, которые нельзя сломать и даже сделать проёмы для прохода. С ростом обеспеченности жильём через 20-30 лет в однушках будут жить или совсем бедные, или они будут стоять с выбитыми стёклами. Недаром президент союза архитекторов России Андрей Боков называет построенные и строящиеся сегодня многоквартирные дома «муравейниками».
А причина одна — они не приспособлены для гибкой перепланировки квартир, конструктивная схема этих домов не позволяет менять положение всех внутренних стен — они, как правило, все несущие — сломай и дом рухнет, что уже часто происходит.
Да, по сегодняшним возможностям покупателей жилья необходимо продолжать строить малогабаритные квартиры, но при одном непременном условии – с возможностью перепланировки квартир как на начальной стадии строительства, так и в течение всего срока жизни жилого дома.
Продолжая сегодня ежегодно строить в больших объёмах многоквартирные «муравейники», мы начали усугублять проблему с жильём. Сегодня приоритет следует отдать не объёмам строительства жилья, а его качественным характеристикам, расширяя при этом понятие жилья до понятия жилой среды. Нам следует перейти от строительства отдельно стоящих домов к жилью, ориентированному на человека, с «человеческим» масштабом городской застройки. Инвесторам, застройщикам, архитекторам следует осознать, что жильё для людей — это не только красивый раскрашенный фасад здания (на «петрушечную» раскраску, уверен, скоро обратят внимание медики и психологи). Главное для жителя — внутренний комфорт жилого пространства, включая наличие большой «семейной» комнаты для сбора семьи, а также среда проживания. При этом важно иметь возможность изменять планировочные решения квартир, вплоть до объединения с соседней в течение срока жизни здания. Только такое жильё имеет долгосрочные потребительские свойства и не «портится» от времени, только такое жильё приспособлено к любым программам — от отселения из аварийного жилья до программ реновации.
Не поленитесь, посмотрите, что предлагают строить по программе реновации в Москве. Из 20 проектов максимум два-три — ниже 10 этажей, все остальные — многоэтажки и высотки. О возможности перепланировки квартир в этих домах нет даже упоминания, дворовых пространств, за которыми хотелось бы ухаживать жителям, нет. Снова продолжение строительства привычной микрорайонной застройки, продолжение строительства спальных районов.
Итак, вывод первый — мы достаточно обеспечены неполноценным жильём и нам не надо больше строить многоквартирные «муравейники».
Жильё и жилая среда должны иметь собственника
Помимо предоставления жилья по разного рода программам у государства существует огромная проблема по содержанию построенного жилого фонда и вновь строящегося жилья. Не отрицается и признаётся сегодня, что и сам фонд, и его содержание — большая проблема для государства, его состояние, инфраструктура, система содержания — большая государственная обуза, с которой не очень хорошо (скажем помягче) удаётся справляться. И государство во всех ипостасях пытается по мере своих возможностей (а делается действительно многое!) решить проблему обеспеченности граждан достойным, качественным, комфортным жильём и содержанием этого жилья. На последнем остановимся более подробно.
Известно, когда ноша становится неподъёмной, её раскладывают на несколько «несущих». Так вот, не пора ли подставить «своё» плечо под бремя в виде жилого фонда, которое государство не в состоянии достойно содержать и обслуживать. Ведь в конце концов всё равно это бремя содержания жилищно-коммунального фонда ложится через систему налогов на нас — жителей страны! Возможно, не сразу, постепенно, но следует понять — государство не в состоянии без помощи населения справиться с ношей несения затрат на жилой фонд, созданный бессистемно, без видения на многие годы вперёд, фонд, не пригодный даже для программ реновации, не говоря уже о соответствии его международным рекомендациям на жильё.
Только передача жилищно-коммунального фонда и входящих в этот фонд территорий в общественную, коллективную и частную собственность реально сократит бремя расходов государства по надлежащему содержанию этого фонда. Это означает, что весь жилищный фонд страны вместе с придомовыми участками должен быть заново структурирован и законодательно оформлен в коллективную или личную собственность. В жилищной политике надо изменить подход к градостроению как созданию не только жилья и жилой среды, но и учитывать реалии того, что жильё и среда имеют собственников, которые могут и даже хотят создавать, хранить и оберегать эту собственность без помощи государства.
«Наш» дом, «наш» подъезд, «наша» детская площадка, «мой» цветник, «мой» парник, «моя» земля — всё множество этих понятий составляет сущность социума, где коллективное и личное приобретает смысл его создания и бережного содержания. Социум, как владелец законодательно закреплённой коллективной и частной собственности на недвижимость и внутреннюю территорию — это абсолютно другая, качественно новая форма создания жилой среды и отношения к жилью и жилой застройке.
Без заборов может быть только квартальная застройка. Переход на квартальную застройку неизбежно приведёт к снижению высотности, к «очеловечиванию» жилой среды. Даже при повышенной плотности 20-30 тыс. м² на гектар понизится высота жилых зданий, а застройка внутри квартала 3-5-этажными домами с двориками 20х30 метров создаст именно среду «своего» двора.
Замкнутое пространство среднеэтажной квартальной застройки высотой до 5-6 этажей – основа большого «квартального» социума. Наличие внутриквартальной ковровой застройки позволяет подойти к понятиям «наш» и «моё» через их связь с «внутриквартальными» социумами. Пространства внутри квартала должны быть доступны только для жителей этого квартала — это основа самосохранения и развития квартального и внутриквартального социумов как в части недвижимости, так и в части дворового пространства и находящегося в нём имущества.
Социум, который является собственником, будет решать большинство внутренних проблем без городской администрации. Если плотность среднеэтажной застройки в районах реновации Москвы составляет около 8 тыс. м² на гектар, то даже при уплотнении территории в два раза высотность квартальной застройки не превысит шести этажей. Вот вам и «очеловеченное» жильё и жилая среда, а самое главное – сколько забот с государства снимается!
В строительстве жилья следует поставить во главе «пирамиды» жителя. Сегодня те, кто обладает средствами, выкупают у администрации города землю и застраивают её по максимуму. Чем заканчивается эта «двухходовая» комбинация? Жителям продают жильё, городу передаётся застроенная территория со всеми последующими затратами на содержание жилья и жилой территории. Роль и функции инвестора-застройщика здесь заканчиваются. «Я построил, деньги получил, дальше не мои заботы!» — какой спрос с инвестора?
Хорошо, а как надо? Надо, чтобы инвестор-застройщик передавал администрации города договоры с собственниками, в которых вся недвижимость, инфраструктура, земля были закреплены за конкретными собственниками. Появятся юридические и физические лица, которые, приобретая собственность, не предъявят городской администрации никаких условий по эксплуатации и содержанию этой собственности, кроме обязательств, оговорённых в договорах собственников относительно, главным образом, снабжения ресурсами (электричество, вода, газ и т. п.). Всё! Кроме услуг у администрации города не будет забот, только одна — получать деньги за предоставленные услуги. Ремонт тротуаров внутри дворов, уход за деревьями, детскими площадками, покраска лавочек и прочие «головные боли» по содержанию внутридворовой территории — не забота города, так должно быть закреплено в договорах с собственниками жилья, в уставах на приобретаемое жильё и жилую среду.
Если эту идеологию жилищной политики признать разумной и закрепить как стратегическую основу, то она явится началом принципиально новой градостроительной концепции в стране, концепции жилищной политики, политики для жителей, а не для роста объёмов строительства жилья. Мы сегодня должны быть озабочены не ростом объёмов строительства жилья, а приспособленностью создаваемого жилищного фонда к потребностям жителей, жильцов этого фонда.
Если мы будем продолжать тиражировать строительство жилья без права собственности жителей на жилую среду — мы будем создавать неполноценный жилищный фонд, а государство при этом будет оставаться под острой критикой за некачественное содержание этого фонда и городской среды.
Право собственности на жильё и жилую среду, прилегающую к жилью, обеспечивается одним условием — это приватная зона и доступ посторонним в неё закрыт. Этим всё сказано. Жители города, района, квартала, дома — это тот социум, который должен если не формировать, то непременно участвовать в создании жилой городской, районной, квартальной, придомовой жилой среды.
Национальная программа модернизации жилого фонда страны
«Большие пространства и высокие дома ассоциируются с обезличенным, официальным и холодным городским окружением», так пишет датский архитектор Ян Гейл в книге «Города для людей». Не пора ли нам, жителям страны, навести порядок в жилищной и градостроительной политике в стране? Не пора ли перестать строить жильё и создавать жилую среду, которые ассоциируются с «обезличенным и холодным городским окружением».
Стране нужна национальная программа модернизации жилого фонда, фонда, оказавшегося на грани почти стопроцентного несоответствия своему назначению. Да, это огромная масштабная программа, исполнение которой позволит нашей стране выйти на новые социальные коммуникации людей и вовлечь население в реальное участие в жизни наших городов. Жильё для модернизации жилого фонда непременно должно быть массовым, дешёвым, качественным, быстровозводимым. Как подтверждает отечественный и мировой опыт, передовой строительной технологией для возведения такого жилья является крупнопанельное домостроение. В стране создана индустриальная база крупнопанельного домостроения с обновлённой гибкой технологией производства мощностью до 30 млн. м² в год, что позволяет опираться на эту базу как на локомотив реализации национальной программы модернизации жилого фонда.
С. В. Николаев,
доктор технических наук, профессор,
заслуженный строитель РФ