Помимо предоставления жилья по разного рода программам у государства существует огромная проблема по содержанию построенного и вновь строящегося жилья. Не отрицается и признаётся сегодня, что и сам фонд, и его содержание – большая проблема для государства, его состояние, инфраструктура, система содержания – большая государственная обуза, с которой не очень хорошо (скажем помягче) удаётся справляться. И государство во всех ипостасях пытается по мере своих возможностей (а делается действительно многое!) решить проблему обеспеченности граждан достойным, качественным, комфортным жильём, и содержанием этого жилья.
Известно, когда ноша становится неподъёмной, её раскладывают на несколько «несущих». Так вот, не пора ли подставить «своё» плечо под бремя затрат на содержание жилого фонда – бремя, которое государство не в состоянии достойно содержать и обслуживать. В конце-концов всё равно бремя содержания жилищно-коммунального фонда ложится через систему налогов на нас – жителей страны! Возможно не сразу, постепенно, но следует понять – государство не в состоянии без помощи населения справиться с ношей несения затрат на жилой фонд, созданный бессистемно, без видения на многие годы вперёд, фонд не пригодный даже для программ реновации, не говоря уже о соответствии его международным рекомендациям на жильё.
Только передача жилищно-коммунального фонда и входящих в этот фонд территорий в общественную, коллективную и частную собственность реально сократит бремя расходов государства по надлежащему содержанию этого фонда.
Это означает, что весь жилищный фонд страны вместе с придомовыми участками (в городе тоже такое следует вводить) должен быть заново структурирован и законодательно оформлен в коллективную и (или) личную собственность. В жилищной политике надо изменить подход к градостроению как созданию не только жилья и жилой среды, но и учитывать реалии того, что жильё и среда имеют собственников, которые могут и даже хотят создавать, хранить и оберегать эту собственность без помощи государства.
Предложим вариант распределения собственности при квартальной застройке с замкнутым по периметру фасадом. На вопрос: « Что считать общественной собственностью при замкнутой квартальной застройке?», возникает предложение отнести к ней все, что находится за пределами фасадов квартала. С позиций собственников квартала это предложение по-крайней мере спорно. Если первые этажи на магистральной улице сдаются или могут сдаваться в наем (аренду), если находящиеся перед домами на магистральной улице паркинги имеют двойное назначение и в определенные вечерне-ночные часы используется жителями квартала, то возникает другое предложение – не выгоднее и не разумнее выкупить у города (муниципалитета) землю под этой недвижимостью и эффективно содержать и управлять ею?
На генплане замкнутого квартала фиолетовым цветом покрашена коллективная собственность на придомовые участки земли для жителей данного дома. Оранжевым цветом покрашена частная собственность на придомовые участки земли.
Первые этажи домов всегда были непрестижными. «Просматриваемость», лёгкий доступ для попадания в квартиру — всё это не прибавляло интереса «жить на земле». Между тем, в большинстве европейских городов, начиная с Голландии, сегодня изменили, казалось бы, привычное отношение к жизни на первых этажах. Например, в Стокгольме масса современных улиц, на которых жители первых этажей проводят время (например, завтракают) на тротуаре улицы перед окнами своей квартиры.
Пока не претендуя на пропаганду такого образа жизни, на иллюстрации представлен вариант оформления в коллективную и частную собственность площадки перед фасадом здания, выходящего на жилую улицу. Лёгкое ограждение из зелени и стекла (высотой, как правило, два метра), позволяет создавать приватную территорию шириной 3-4 метра вдоль здания, придавая улице своеобразие и интерес для прохожих.
Коллективная и частная собственность на придомовые участки, выходящие на жилую улицу, отделена от тротуара улицы оградами (высотой, как правило, два метра), создавая дополнительные видовые зоны у прохожих на уровне глаз.
Коллективной собственностью в квартале является внутриквартальная территория и строения, обслуживаемые коллективно как внутри двора, так и в доме (включая внутридомовые общественные пространства: подъезды, коридоры, лестничные клетки и т. п.), например, крыши своих и соседних домов или
пристроенные помещения к лестнично-лифтовому узлу с расположением закрытых и открытых пространств для отдыха и общения жителей этого дома.
Пристроенные помещения к лестнично-лифтовому узлу с расположением закрытых и открытых пространств создают дополнительные коллективные возможности для отдыха и общения жителей этого дома.
На иллюстрации показано расположение во внутреннем дворе небольшого детского садика с бассейном на первом этаже.
Приём обустройства территории, находящейся в личной собственности во внутренних дворах с выходом на них непосредственно из квартир, позволяет кардинально изменять внутриквартальное жизненное пространство. Здесь, напротив, жители, обычно «открывают» свои приквартирные дворики для всеобщего обозрения и активного общения с жителями квартала. Внутриквартальные дворовые пространства наилучшим образом создают среду для общения с соседями и жителями квартала, создавая внутриквартальный социум. Именно здесь, в отличие от участков земли, расположенных на улице, изгороди, как правило, являются символическими, определяя лишь границы участка. Жизненное пространство внутри дворов открыто для обозрения и контактов с жителями квартир. Разнообразие внутриквартальных двориков с индивидуальными решениями их оформления создает неповторяемую внутриквартальную жилую среду с сообществом живущих людей.
Использование низкоэтажных плоских крыш — это один из привлекательных разделов проекта нового поколения жилых домов АГСПКД. Разноэтажность квартальной застройки, отсутствие разрывов между зданиями, пониженная этажность, снижающая страх высоты, позволяют активно использовать в градостроении «пятый» фасад зданий. Устройство мест отдыха и общения, спортивных площадок, озеленения, парников и т.п. – все это обогатит жилую среду человеческим вниманием и общением.
В виде одной из разновидностей использования крыш среднеэтажного дома можно предложить устройство мини-катка с особым покрытием, не требующим льда. Современная техника позволяет создавать пластиковую основу покрытия и кататься на нём на обычных коньках, используя специальную их заточку.
Своеобразным дизайнерским приёмом ковровой, именно ковровой, застройки с расположением зданий внутри квартала, могут стать здания «на ножках» с полным или частичным отсутствием помещений на первом этаже, кроме лифтового узла. При этом внутри квартала могут располагаться здания уже любой конструктивной системы, дополняя и обогащая дизайн внутреннего пространства дворов и создавая их легкость и просматриваемость.
Видовыми акцентами магистральных улиц должны стать первые нежилые этажи с большим числом входов в бутики, кафе, аптеки, ателье, число входов которых, по рекомендации известного датского архитектора и специалиста по городскому дизайну Яна Гейла, должно быть на расстоянии 100 метров не менее 15-20.
Обеспеченность машиноместами
Удовлетворяя основное требование квартальной застройки — это отсутствие стоянок автотранспорта внутри квартала — предусматривается четыре места размещения стоянок автомашин:
- под зданиями,
- на магистральных улицах в дневное время,
- то же, в ночное время,
- на жилой улице.
Автостоянки под зданиями
В разделе «Подземные гаражи» показано размещение стоянок автомашин в подземном паркинге. Единый шаг продольно расположенных колонн (6750 мм) во всех секциях обеспечивает проезд машин под всеми зданиями вдоль расположенных с двух сторон стояночных мест.
В представленной квартальной застройке въезд/выезд машин производится через 5 арок с воротами, за которыми расположены подъёмники/снижатели с поворотом платформы на 90°, что позволяет автомашинам далее проезжать на отведённое место. На одном этаже рядовой секции располагается 13 машиномест. В 23 домах квартальной застройки размещается на одном подземном этаже 230 машиномест с учётом технологии транспортных проездов; на двух этажах – 460 машин. Много это или мало?
Всё зависит от обеспеченности жилой площадью, числа жителей, размера семьи. Изображённая выше квартальная застройка из 23 секций со средней этажностью 5, 6 этажей имеет общую площадь 54 тыс. м². Если эту площадь разделить на 460 машиномест, то средняя площадь квартир должна составить 117 м². При средней семье в 3 человека это 39 м² на человека. При средней обеспеченности жильём на уровне 30 м² и семье из 3 человек, чтобы каждая семья имела одно машиноместо, необходимо иметь 600 стояночных мест. Очевидным дополнением могут явиться машиноместа, располагаемые за пределами зданий квартальной застройки на прилегающих улицах.
Автостоянки на магистральных улицах в дневное время
На схеме генплана квартальной застройки зелёным цветом отмечены места размещения легкового автотранспорта вдоль магистральных и жилых улиц.
На магистральной улице располагается стоянка машин (паркинг) двойного назначения: днём – для приезжающих на эту улицу (в том числе, работающих), в ночное время — для жителей квартала.
Автостоянки на магистральных улицах в ночное время
В вечерне-ночное время (указание точного периода времени возможной стоянки обозначается специальным дорожным знаком) при снижении интенсивности транспортного движения дополнительно предлагается разрешать стоянку машин на левой полосе движения, отмеченной специальной разметкой. Это увеличивает число стояночных мест на улице протяженностью 190 м на 30 мест.
Автостоянки на жилых улицах
С учётом расположения на жилых улицах арочных въездов в домах, число машиномест вдоль двух сторон квартальной застройки не превышает 12 мест.
Таким образом, для рассматриваемой квартальной застройки число стояночных мест, приходящих на данный квартал, составляет по магистральным улицам 76 мест, по жилой улице — 12 мест, плюс места вдоль скосов квартала – 36, что в сумме равно 124 машиноместам.
При наличии 584 машиномест (460 + 124) и таком же числе проживающих семей в квартале средняя обеспеченность жильем должна составлять 30 м2 на человека (средняя семья из 3-х человек), при этом такой норматив средней обеспеченности будет достигнут в России в 2020-2022 годах.
Перемещение на велосипедах
Уличное движение по магистральным и жилым улицам предусматривает безопасное перемещение на велосипедах.
Инсоляция
Периметрально-замкнутая квартальная ковровая застройка с размещением внутри дворов зданий даже пониженной этажности предъявляет повышенные требования к инсоляции помещений.
На инсоляционном поле квартальной застройки красными линиями обозначена высотность зданий, начинающая ограничивать инсоляцию квартир с внутренними лоджиями, зелёными — без отсутствия таковых. При этом внутренние лоджии используются как место для отстоя во время пожара и применяются, как правило, при этажности зданий выше шести этажей.
Рассматриваемый квартал, представленный выше, соответствует нормативам инсоляции по ширине магистральной улицы и жилой улицы (свыше 55 и 20 м соответственно). Более того, по магистральным улицам здания могут иметь высоту 31 метр (9 этажей) при ограничении, что на этих улицах расположены квартиры с внутренними лоджиями. При наружных лоджиях высота ограничена 60 метрами, т. е. 19 этажами. Девятью этажами ограничена высотность северного крыла зданий, чтобы ширина жилой улицы была не менее 20 метров.
Наиболее интересным с точки зрения инсоляции является рассмотрение высотности зданий, располагаемых внутри квартала. Обращает на себя внимание 4-этажная Т-образная секция южной ориентации. Первые этажи двухкомнатной квартиры в торце секции не инсолируются уже при высоте 4 этажа. То же касается нижележащей квартиры, отмеченной красным крестом.
Между тем, те же Т-образные 4-этажные секции южной ориентации, расположенные внутри квартала, нормально обеспечены солнечным светом. Здесь весьма уместна следующая ремарка относительно замечания члена союза немецких архитекторов (BDA) Сергея Чобана, что «сейчас сложно создать замкнутый квартал, замкнутый двор, потому что в углах этого двора не будет требуемой инсоляции квартир. И сделать это лишь в том случае, если критически посмотреть на инсоляцию – не за счет качества жилья, но за счет обоснования, нужна ли здесь эта инсоляция вообще. В Германии требований по инсоляции нет, но есть требования по освещенности жилья и нормативные расстояния от дома до дома». Ремарка: поскольку речь идёт именно о замкнутом квартале, который выбирают сами жители, квартиры с недостаточной инсоляцией на стадии проектирования и последующей продажи можно заранее отнести к нежилым и использовать их для общественных и индивидуальных целей в полном соответствии с требованиями СНиПов и СанПиНов.
